Vai comprar uma casa nova?

Saiba quais são as vantagens e as desvantagens
das principais modalidades de financiamento

Por Ariel Kostman

Ilustração Atílio

Construir patrimônio e se livrar do aluguel são os principais objetivos de quem compra uma casa financiada. Nessa hora, há um cuidado importante a tomar. A prestação não deve comprometer mais que 20% da renda familiar mensal. É fundamental também verificar o sistema de amortização que será usado para pagar a dívida. Ou seja, a maneira pela qual as prestações serão atualizadas. Existem três opções: Sistema de Amortização Constante (SAC), Sistema de Amortização Crescente (Sacre) e Tabela Price. Nas duas primeiras, mais vantajosas para o mutuário, as parcelas são mais altas no início e vão diminuindo com o tempo. No sistema Price, elas aumentam ao longo do contrato. Quanto mais puder dar de entrada, melhor. Para isso, vale a pena usar o saldo do FGTS e das aplicações financeiras, já que os juros que você vai pagar em um financiamento sempre serão muito maiores do que o rendimento de qualquer aplicação. Outro conselho útil é adiar a compra por um ano e, durante esse período, poupar o valor equivalente ao que pagaria de prestação. Dando esse dinheiro economizado de entrada, é possível reduzir o financiamento em dois anos.

A seguir, as vantagens e desvantagens das quatro principais modalidades para comprar a casa própria a prazo. Com a ajuda do economista Alcides Marini, consultor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) e especialista em financiamento imobiliário, e da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Veja São Paulo fez a simulação de como seria comprar um apartamento de 200 000 reais com um financiamento de quinze anos em cada uma das modalidades: SFH, SFI, consórcio e direto com a construtora. A associação fornece orientações gratuitas sobre financiamentos imobiliários pelo telefone 3743-7884.

 

Sistema Financeiro de Habitação (SFH) Quem estabelece as regras: o banco Valor que pode ser emprestado: até 100% do preço do imóvel Prazo médio para quitar a dívida: entre cinco e vinte anos Sistema de amortização: pelo SAC, Sacre ou Tabela Price Taxa de juros: 12% ao ano Indexador: TR (0,21% ao mês) Vantagens: o mutuário recebe o dinheiro na hora, podendo adquirir o imóvel imediatamente. As taxas de juros são tabeladas em, no máximo, 12% ao ano Desvantagens: os bancos fazem muitas exigências cadastrais e não costumam financiar mais que 70% do valor total do imóvel Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) Quem estabelece as regras: o banco Valor que pode ser emprestado: até 100% do preço do imóvel Prazo para quitar a dívida: entre cinco e vinte anos Sistema de amortização: SAC ou Tabela Price Taxa de juros: de 13 a 15% ao ano Indexador: TR, INPC ou IGP-M Vantagens: o financiamento pode ser feito também para a compra de um segundo imóvel ou para um imóvel comercial. Não há limite no valor do financiamento nem no preço do imóvel Desvantagens: os juros são mais altos e os bancos exigem comprovação de renda Consórcio Quem estabelece as regras: a administradora do consórcio Valor que pode ser emprestado: até 100% do preço do imóvel Prazo para quitar a dívida: até vinte anos Sistema de amortização: Tabela Price ou SAC Taxa de administração: 20% Indexador: INPC ou IGP-M Vantagens: não exige pagamento de entrada nem comprovação de renda, até que você seja contemplado Desvantagens: se demorar a ser sorteado ou não puder fazer um lance, o consorciado poderá esperar muitos anos até poder comprar o imóvel. Há risco de inadimplência do grupo Construtora Quem estabelece as regras: a construtora Valor que pode ser emprestado: até 100% do preço do imóvel Prazo para quitar a dívida: entre cinco e oito anos Sistema de amortização: SAC ou Tabela Price Taxa de juros: 12% ao ano Indexador: INPC, IGP-M ou INCC (Índice Nacional do Custo da Construção) Vantagens: os critérios para concessão do crédito são menos rígidos. Em caso de inadimplência, é mais fácil negociar um imóvel de menor valor com a construtora Desvantagens: o preço final é alto e você só recebe a escritura depois de pagar tudo. Se a construtora quebrar, vai ser difícil recuperar o dinheiro

 

Simulações para a compra de um imóvel de R$ 200 000,00 Ilustração Atílio Entrada R$ 50 000,00 Financiamento R$ 150 000,00 Prazo 180 meses   Opção 1 ­ SFH Indexador TR (0,21% ao mês) Taxa de juros 12% ao ano 1ª prestação R$ 2 256,65 Última prestação R$ 1 227,19 Valor total do imóvel R$ 379 325,53 Juros R$ 146 885,81 Amortização R$ 182 439,72 89% mais caro que à vista Opção 2 ­ SFI Indexador TR (0,21% ao mês) Taxa de juros 14% ao ano 1ª Prestação R$ 2 480,16 Última prestação R$ 1 229,00 Valor total do imóvel R$ 402 391,53 Juros R$ 169 951,81 Amortização R$ 182 439,72 101% mais caro que à vista Opção 3 ­ Construtora Indexador INCC (0,71%) em 60 meses INPC (0,41%) em 120 meses Taxa de juros 12% ao ano Prazo Cento e oitenta meses, sendo os sessenta primeiros destinados à construção. A primeira prestação após a entrega do imóvel é calculada pela Tabela Price. A cada doze meses a parcela é recalculada pelo saldo devedor remanescente, e este, por sua vez, atualizado mensalmente pelo INPC Fase da construção R$ 59 680,99 Após a entrega do imóvel 1ª prestação R$ 2 251,59 Última prestação R$ 3 645,46 Valor total do imóvel R$ 456 894,59 Juros R$ 135 402,46 Amortização R$ 211 811,14 128% mais caro que à vista Opção 4 ­ Consórcio Imóvel R$ 200 000,00 Entrada Não há Taxa de administração 20% Indexador INPC (0,41%) Normalmente, a cada doze meses a parcela é reajustada monetariamente pela variação anual acumulada do INPC ou de acordo com a alteração do valor de mercado do bem. Não há incidência de juros 1ª parcela R$ 1 133,33 Última parcela R$ 2 651,36 Valor total do imóvel R$ 346 102,13 Juros Não há Amortização Não há 73% mais caro que à vista Fontes: Abecip e Alcides Marini *A situação é hipotética e a soma dos valores não tem significado real porque há oscilação da taxa básica de juros e dos indexadores