Investir em flats?
Já era

O número de unidades construídas saltou de
7 000 para 35 000 desde 1998. A superoferta de
apartamentos transformou o negócio em um mico

Por Maurício Moraes

Fotos Mário Rodrigues
No ano passado, nenhum flat foi lançado na cidade: crise no setor	Hotéis econômicos: forte concorrência aos flats

Tinha tudo para ser um excelente negócio. Na cidade que recebe quase 9 milhões de visitantes por ano (a maioria a negócios), os flats pareciam a alternativa ideal para oferecer conforto e serviços a quem dispensasse hotéis de luxo. Melhor ainda se os prédios fossem novos, modernos e confortáveis. No fim da década de 1990, investir em flats foi tido como um negocião. Os corretores prometiam um rendimento mensal equivalente a até 1,5% do valor do imóvel, porcentual considerado excelente por investidores do mercado imobiliário. Ou seja, quem pagasse 70 000 reais por um apartamento de 25 metros quadrados receberia cerca de 1 000 reais por mês. Tamanha procura fez os preços disparar: o metro quadrado chegou a saltar de 2 800 para 5 000 reais. O número de unidades construídas passou de 7 000 flats para impressionantes 35 000 entre 1998 e 2003. A demanda por hospedagem, no entanto, não acompanhou esse ritmo.

O setor entrou em uma crise tão grande que no ano passado não ocorreu nenhum lançamento. "Houve uma superoferta, e muita gente teve de baixar as diárias para conseguir hóspedes", afirma o engenheiro Caio Calfat, presidente da Sociedade Latino-Americana de Estudos Imobiliários (Lares). Quem tentou vender seus imóveis descobriu que o flat passara a valer menos da metade. Os que investiram em um apartamento no Holiday Inn Parque Anhembi, por exemplo, pagaram 113 000 reais há quatro anos. Hoje, o mesmo imóvel é vendido por 40 000 reais. Exceções existem, claro, mas são raras.

Muitos profissionais liberais e acionistas de pequenas empresas embarcaram nas promessas feitas pelos corretores e incorporadores na esperança de diversificar seus investimentos. O empresário Ivan Turri, de 48 anos, comprou nove unidades em flats e amargou prejuízos. "Os incorporadores preocuparam-se com o projeto, mas se esqueceram dos contratos com as administradoras, muitas vezes leoninos, mal redigidos e com falhas legais graves", explica. Em geral, o problema está nas taxas pagas às empresas responsáveis pela administração – elas abocanham em média 10% do faturamento mensal do empreendimento. Diante dos baixos rendimentos, algumas entraram em acordo com os proprietários e renegociaram os valores. Outras se mantiveram intransigentes.

A ascensão e decadência dos flats não é novidade. O fenômeno ocorreu também no início dos anos 80, quando eles surgiram como uma alternativa para quem queria investir em imóveis sem estar sujeito à antiga Lei do Inquilinato. Na época, a propriedade dos prédios ficava dividida entre os que queriam obter renda e os paulistanos de classe média alta que desejavam morar em um espaço que contasse com farta oferta de serviços. Isso causaria, mais tarde, um grande conflito. Com dez anos de uso, os prédios começaram a pedir reformas mais profundas e moradores e investidores se viram em desacordo – enquanto os primeiros não queriam arcar com taxas ainda mais altas de condomínio, os últimos impunham as melhorias para continuar a obter retorno do investimento. As brigas se arrastaram, e muitos empreendimentos acabaram desativados, transformados em imóveis residenciais.

Os hotéis econômicos e supereconômicos também surgiram como fortes concorrentes. Construídos em terrenos baratos, oferecem conforto com preços que equivaleriam ao de um hotel de duas ou três estrelas. As cotas para os investidores variam entre 50 000 e 75 000 reais. Como trabalham com margens pequenas de lucro, têm de funcionar com uma ocupação de aproximadamente 75% para ser rentáveis – número bem acima da média em São Paulo, hoje de 51%. Embora muitos consigam atingir esse porcentual e tenham apresentado bons rendimentos atualmente – de 0,7% a 1% sobre o dinheiro investido –, não se sabe como será o futuro. "Pode ocorrer uma situação parecida com a dos flats, embora em escala menor", prevê Eduardo Gentil, sócio da Trust Gestão Patrimonial. Muitos flats já vêm baixando seus preços justamente na esperança de conseguir abocanhar parte desses hóspedes. Um risco e tanto para quem sonha com uma renda obtida com tranqüilidade.

 

Tire suas dúvidas • Quanto custa investir em um flat? Os preços despencaram. É possível adquirir um apartamento de 50 metros quadrados por 50 000 reais, pouco mais da metade do que era cobrado no fim dos anos 90. Mesmo assim, pouca gente se aventura a comprar. Quem teve prejuízo sonha com um momento melhor para vender. • Quanto o negócio rende?   Atualmente, são poucos os flats que rendem alguma coisa – em torno de 0,3% do valor do imóvel. O número de prédios desse tipo aumentou tanto na cidade que hoje os investidores lidam com os baixos índices de ocupação (em torno de 50%) e as altas taxas cobradas pelas administradoras. • Há perspectivas de a situação melhorar?   Tudo depende do fluxo de turistas em São Paulo, que não tem aumentado em um ritmo grande o suficiente para lotar os hotéis e flats. Em 2004, a cidade recebeu 8,7 milhões de visitantes, com uma rede hoteleira de cerca de 60 000 leitos. No ano anterior, foram 7,5 milhões. Um comparativo: com 70 000 quartos – quantidade um pouco maior que a da capital paulista –, Nova York recepcionou 39,6 milhões de turistas no ano passado e registrou uma taxa de ocupação de 83%. • O que tem sido feito para enfrentar a crise no setor?   Vários flats têm baixado os preços de suas diárias (cobram em média 110 reais), concorrendo assim com os hotéis econômicos (86 reais, em média). Outros acabaram transformados em imóveis residenciais. Algumas administradoras aceitaram reduzir seus índices de remuneração nos contratos de 10% para entre 4% e 7%, segundo dados da Riema Empreendimentos Imobiliários.