À caça de inquilinos

Estima-se que São Paulo tenha 420000 casas
e apartamentos para locação. Cerca de 80000
se encontram vazios. A taxa de rentabilidade
mensal não chega a ser animadora: entre
0,6% e 0,9% do valor dos imóveis

Por Maurício Moraes

Foto Renato Ferreira

Manter imóveis residenciais para locação virou um desafio e tanto. Alguns dos problemas antigos que afligiam os proprietários, como leis que favoreciam demais os inquilinos, planos econômicos mirabolantes e hiperinflação, foram resolvidos. Mas acabaram substituídos por outros. A superoferta de imóveis corroeu o rendimento que se obtém com uma casa ou um apartamento alugados. Calcula-se que hoje seja difícil conseguir mais do que 0,8% do valor do imóvel com uma locação mensal – o que representaria um aluguel de 1 200 reais para um apartamento de 150 000 reais. Descontados os 7% que uma corretora cobra em média para administrar a locação e o imposto de renda, que varia de 15% a 27,5%, esse valor cai para 809 reais mensais. Ou seja, trata-se de um investimento conservador e de longo prazo.

Estima-se que São Paulo tenha 420 000 imóveis para locação, segundo levantamento realizado pelo IBGE no Censo de 2000. "Cerca de 80 000 se encontram vazios", afirma Cícero Yagi, consultor do Secovi. "Mas nem todos esses estão em boas condições de uso." Yagi coordenou um levantamento em agosto que traz um indicador animador. A espera para alugar um imóvel caiu de 42 dias, índice registrado no ano passado, para 35. "Parece pouco, mas é uma queda expressiva, já que há muitos anos esse número não baixava."

Uma das vantagens de ter um imóvel para alugar está na sua possível valorização no longo prazo. Identificar isso, entretanto, é tarefa para especialistas e consultores. "Os imóveis residenciais de alto luxo estão sujeitos a modismos", explica Mauro Halfeld, autor do livro Seu Imóvel – Como Comprar Bem. A conta é simples. Quanto maior a probabilidade de a moda passar, menor será o preço no futuro em caso de revenda. Feita essa análise, vale a pena examinar se há boas perspectivas de que o bairro da cidade onde está a casa ou o apartamento em vista se desenvolva no futuro. "Os grandes ganhos estão nas regiões que crescem muito e, no Brasil, infelizmente, as áreas que mais crescem são as pobres", lembra Halfeld.

Nos endereços mais carentes, existe grande demanda e pouca oferta. Com isso, os aluguéis chegam a render a impressionante taxa de 1,5% do valor do imóvel por mês. Não é incomum, por exemplo, um apartamento de 30 000 reais ter inquilinos pagando 450 reais mensais. Pesquisa de locação realizada pelo Secovi em agosto mostra que apartamentos de um e dois dormitórios registram a menor taxa de vacância (16,5%), enquanto apartamentos de quatro dormitórios ou mais tiveram o maior porcentual (30%). As principais desvantagens dos imóveis de baixo padrão são a maior inadimplência e os atrasos no pagamento. A falta de cuidado na conservação aparece como outro ponto negativo.

"Só vale a pena apostar em imóveis com algum diferencial, como casas de vila", destaca Eduardo Gentil, sócio da Trust Gestão Patrimonial. "Investir na periferia pode ser lucrativo, mas é necessário conhecer muito bem a região." Com tantos percalços pela frente, o número de pessoas que procuram obter renda com aluguéis diminuiu nos últimos anos. Um cenário muito diferente do das décadas de 50 e 60, quando São Paulo crescia vertiginosamente. Famílias tradicionais como os Matarazzo e os Jafet investiam parte do lucro obtido com suas indústrias na compra de imóveis residenciais e comerciais para locação. Ao mesmo tempo em que a cidade se expandia, aumentava a demanda e o negócio tornava-se muito lucrativo. Os terrenos também se valorizavam. Uma área de 360 metros quadrados localizada no Brooklin, por exemplo, custava o equivalente a 17 000 reais em janeiro de 1960. Hoje, o mesmo local está avaliado em 288 000 reais, o que representa um aumento de aproximadamente 1 600%. Bons tempos que dificilmente vão voltar.

 

Na ponta do lápis Quanto rende um imóvel residencial alugado? A renda bruta mensal obtida costuma ficar entre 0,6% e 0,7% do valor dos imóveis usados e entre 0,8% e 0,9% dos imóveis novos. Isso sem descontar o imposto de renda e as despesas com uma corretora (que cobra entre 6% e 8% do valor do aluguel). Quanto tempo leva para conseguir um inquilino? Pesquisa do Secovi com informações de 150 imobiliárias indica que o índice de velocidade de locação caiu de 42 dias no último trimestre de 2004 para 35 dias no segundo trimestre de 2005. Que tipo de imóvel é alugado com maior facilidade? Quanto menor o apartamento ou a casa, maior o número de interessados. É recomendável procurar imóveis que estejam sendo vendidos abaixo do preço de mercado e que custem no máximo 200 000 reais. Existem bairros melhores para esse tipo de investimento? Geralmente o que influencia a lucratividade é um conjunto de fatores: valor do imóvel, tamanho da área útil, número de vagas de garagem e infra-estrutura de serviços e transportes nas proximidades. Logo, um mesmo bairro pode ter oportunidades ótimas ou péssimas. Levantamento do Secovi realizado em agosto mostra que Jardins, Moema e Vila Mariana registraram os valores mais elevados por metro quadrado em apartamentos de dois dormitórios.