Enxame de escritórios

Há pelo menos 25 000 salas só nos principais
corredores comerciais da cidade. A superoferta de
espaços pressiona o valor dos aluguéis para baixo

Por Maurício Moraes

Mario Rodrigues

Com a multiplicação de empresas de internet em bairros como Vila Olímpia e Vila Nova Conceição, em 2000, o mercado de locação de escritórios viveu um de seus melhores momentos. A procura por salas comerciais atingiu o nível mais alto da história. Mas a alegria para quem investiu nesse tipo de negócio durou pouco. A bolha das pontocom estourou e deixou muitos investidores na mão. A Vila Olímpia, que havia se tornado a "Vila do Silício" – numa referência ao Vale do Silício, na Califórnia, reduto dos gênios dos computadores –, transformou-se, segundo definição dos corretores, na "Vila do Silêncio". Nos últimos quatro anos, a cidade ganhou cerca de 1 milhão de metros quadrados de espaços novos, o equivalente a 13% do total disponível atualmente. Mas a quantidade de espaços vagos – a chamada taxa de vacância geral – subiu de 11% para 22,5%.

São Paulo conta com 24 919 salas em 606 edifícios nos principais corredores comerciais – Paulista, Itaim, Faria Lima, Vila Olímpia e Berrini. Pesquisa realizada no primeiro semestre deste ano pela empresa Descritor, especializada em análises de investimentos nessa área, mostra que o maior número de salas de escritórios para alugar encontra-se na região da Paulista (1040 salas) e o menor, em Moema (315 salas). No mesmo período, o corredor que apresentou a maior quantidade de escritórios vazios com até 50 metros quadrados foi a Berrini (22%). A Faria Lima, com 7,96%, registrou a menor taxa de vacância (veja quadro).

Dependendo do tamanho da área útil, a chance de uma sala ser alugada pode variar até dentro do mesmo bairro. "A compra de um imóvel de tamanho inadequado em relação à demanda da região pode trazer perdas para o investidor, pois há o risco de o proprietário ter de pagar as despesas de condomínio e outras taxas enquanto o local estiver desocupado e sem rentabilidade", explica a arquiteta e urbanista Denise de Camargo Ghiu, diretora da Descritor.

Quem resolver partir para esse tipo de negócio deve procurar locais já alugados por bons inquilinos, que tragam boas perspectivas também na renovação do contrato. É importante analisar ainda qual será o interesse no imóvel dentro de dez, quinze anos. Um edifício considerado moderno hoje pode virar relíquia em pouco tempo. Conversar com um consultor especializado no mercado imobiliário que não tenha vínculo com incorporadores é o primeiro passo para escapar de armadilhas. A relação entre o tamanho do escritório e o bairro onde está localizado conta muito, sem falar na infra-estrutura disponível nas proximidades e até na decoração do prédio e no atendimento dos recepcionistas. Embora a Zona Sul tenha atraído o maior número de lançamentos nos últimos anos, comprar salas para locação nos novos edifícios está longe de significar retorno garantido de investimento.